不動産（登記・税金）
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＜登記に関するもの＞
平成17年3月7日から改正不動産登記法が施行されています。旧法の時に載せたものは、そのままで、改正不動産登記法に対応していないものがあります（今後、改訂予定）。法務省のホームページに改正不動産登記法での登記申請の仕方（申請書等）が掲載されています。
・不動産登記オンライン申請メモ onlinesinsei.htm
・平成18年4月〜登録免許税 tourokumennkyozeiH18.htm（H18.5追加、H20.5改訂、H21.4改訂、H25.4改訂、H26.4改訂、平成27年4改訂）
・死因贈与、判決等による仮登記抹消（メモ）siinzouyo.htm（H24．12追加）
・登記識別情報の不安 sikibetujyouhou.htm
・新不動産登記法メモ（随時作成更新中）sinfudousantouki.htm（H17．1追加）（H25．6追加）
・土地の境界について keikai.htm（H11．10.17追加）
・表示の登記と権利の登記 hyoujitokenri.htm
・登記簿上の内容を信頼しても保護されない？ kousinryoku.htm
・権利証書と不動産登記法改正（管理ストレスからの解放）futouhoukaisei.htm（H16．8追加）
・休眠担保権（古い抵当権）の抹消について（作成中） kyuumintanpo.htm（H18．12追加）
・旧民法（〜現行民法）での相続について kyuminnpou.htm（H18．1.8 追加）
・登記の必要書類と登録免許税 hituyoushoruizei.htm
・根抵当権の債務者が死亡し、相続が開始した場合 neteitou1.htm
・認可地縁団体について tienndanntai.htm（H16．1.28追加）
・差押物件の取引について sasiosaebukken.htm
・破産物件の売買について hasan.htm（H10．6.19追加）
・相続人不存在相続財産の任意売却 souzokufubai.htm（H13．8.1追加）
・相続登記について souzoku.htm
・相続人中、行方不明者がいる場合 fuzaisha.htm（H14．3.6追加）
・数次相続（メモ） suujisou.htm（H14．1.10追加）
・「相続」か「遺贈」か、遺言書の文言 souzokuizou.htm（H10．10.27追加）
・外国人の相続登記について gaikokusouzoku.htm（H14．1.8 改訂）
・単有名義を共有に、共有名義を単有に訂正する場合（所有権更正登記）shoyuukenkousei.htm
・不動産登記のコンピュータ化についてclickA
・取引の立会についてclickB
・新築建物の表示登記と所有権保存登記の必要書類についてclickC
・権利書を紛失した場合の対処と保証書による登記手続 hoshou.htm
・所有権登記名義人表示変更登記（住所が変更した等）について（本人でもできる１） meigihen.htm（H10．10.3追加）
・抵当権の抹消登記について（本人でもできる２）masshou.htm
・持分のみの訂正の登記（所有権更正登記）（本人でもできる３）motibuntei.htm
（図面メモ zumennmemo.htm 抹消登記権利者メモ toukikennrisha.htm 実務メモ jitumumemo.htm）
＜税金に関するもの＞
・相続時精算課税制度 souzokujiseisann.htm（H15．8.1追加、H24．8.17追加）、
・不動産取得税メモ shutokuzeimemo.htm（H14．5.1）
・ローン控除（住宅取得等特別控除）の注意点 ro-nn2.htm
・平成12年度税制改正（一部）12zeisei.htm、平成16年度税制改正（一部）16zeisei.htm
・平成11年度税制改正―住宅に関するもの 11zeisei.htm
・不動産を購入する際の持分の決め方について motibunwariai.htm
・夫婦間で居住用不動産（または資金）を贈与する場合（配偶者控除）等 haiguushakoujyo.htm
・住宅資金贈与の特例 zouyotoku.htm
・不動産取得税について（評価はいつの時点のものか−最近の相談事例に関して）shutokuzei1.htm
・登録免許税が半分に・分筆後の土地の評価額（会員研修資料より）zei5.htm（H10．8.31追加）
・不動産を交換したときの税金について zei4.htm（H10．8.18追加）
・不動産を売却したときにかかる税金について（２）zei3.htm（H10．8.5追加）
・不動産を相続したときにかかる相続税について souzokuzei.htm（H10．8.3追加）
・不動産を購入したときにかかる税金について zei.htm（H10．7.9追加）
・不動産を売却したときにかかる税金について（１）zei2.htm（H10．7.9追加）
・阪神・淡路大震災関係の登録免許税の特例について tokurei.htm（H10．6.18追加）
・登録免許税軽減のための住宅用家屋証明について jyuutaku.htm（随時、追加）
＜その他＞
・道路について douro.htm
・新しい通達 tuutatu.htm
TOPへindex.htm 甲子園不動産コンサルティング協議会執筆記事 kousienn.htm
不動産登記事務のコンピュータ化は、現在かなり進み、神戸地方法務局管内では、神戸地方法務局（本局）・西宮支局・加古川支局・尼崎支局・姫路支局・須磨出張所・三木出張所・北出張所・三田出張所・東神戸出張所がコンピュータ化されています。
コンピュータ化後は、謄本は、登記事項証明書、閲覧は、登記事項要約書の交付に替わっています。
法務局は、土地については地番で、建物については家屋番号で、物件を検索するため、正確な地番や家屋番号が分からないと、物件の検索ができないということになり、従来は、申請人サイドで物件の特定が困難な場合は、登記簿を自分の目で見て確認することができたのですが、それが不可能ということになります。
そのため、物件のもれが生ずるのではないかとの不安が常に生ずるということになります。特に家屋番号が正確にわからない建物については、登記事項証明書の請求に対して「該当物件なし」として申請が却下された場合でも、実際には物件が存在していることがありえるということになります。現時点においては、閉鎖登記簿の閲覧、公図または建物図面の確認等で対処するしかないということになります。（人名検索の可否が問題となります）
登記事項要約書については、閲覧の代替としては不十分で、いろいろな点で、注意が必要です。例えば、同一登記名義人が、同一物件につき数回にわたって持分取得の登記を受けているとき、登記事項要約書には、最後の取得時の受付年月日・受付番号しか表示されないため、権利書との照合が困難であるとか、根抵当権については、債権の範囲が省略されるとか、登記事項証明書を請求せざるを得ない場合がでてきます。
＊明石支局については、管轄の神戸市西区の土地・建物はすでにコンピュータ処理されているが、その他の明石市内の土地・建物についても平成10年7月13日よりコンピュータ処理されることになりました。
＊伊丹支局では、土地及び建物の登記事務を平成11年3月1日からコンピュータにより処理することになりました。
＊宝塚出張所では、土地及び建物の登記事務を平成11年5月24日からコンピュータにより処理することになりました。
司法書士の仕事の中で、立会というものがあります。立会は、売買等の不動産取引の代金決済の場に司法書士が実際に立会い、さまざまな登記の要件を満たしているかどうかを確認し、その場で代金の決済を行い、その後、できるだけ速やかに登記申請の手続きを終了させるという業務形態です。
通常、既登記担保権の抹消・所有権移転・新担保権の設定の連件一括処理事案になります。
以下は一般中古住宅・宅地を念頭においての説明です。
＜司法書士の段取＞
司法書士が立会を依頼された場合、まず手に入れる必要書類は、取引物件の登記簿謄本と評価証明書そして売買契約書の3つになります。
１、登記簿謄本は、物件・権利関係を確認するために必要になります。
２、売買契約書は、契約内容や売主・買主の確認（特に住所）と、仲介業者の確認のため必要になります。
３、評価証明書は、登記費用の算出のため必要になります。
司法書士は、以下の事柄を調査・確認し、登記費用や必要書類を売主・買主の仲介業者に知らせます。
１、物件の確認（必要に応じて隣地確認、道路確認、図面類zumennmemo.htm取得、現地調査 等）
２、抹消する抵当権等の確認
３、売主の住所が、登記簿の住所から変更がないかを調べる
４、住宅用家屋の減税が可能かどうかを調べる
５、新たに設定する抵当権等の確認
そして、必要書類を調え、登記簿の事前閲覧をし、立会に臨むことになります。
立会の場では、書類や、売主の意思等を確認します（物・人・意思の確認）。
参考）司法書士の徹底した本人確認（リンク）
http://nsk-network.co.jp/toukihonninkakuninn.htm
http://homepage2.nifty.com/~office-abe/sub05.html
http://www.saitama-np.co.jp/main/sodan/sihou/sihou9.htm
＜売主が用意する書類等＞
１、権利書
２、印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
３、評価証明書
４、抵当権等抹消書類一式（これは債権者である金融機関が用意してくれる）
５、実印（と銀行届出印）
＊所有権登記名義人表示変更登記（住所等変更）が必要な場合は、住民票などが必要になります。
＊売主が会社等、法人の場合、印鑑は会社代表者のもの（登記所への届出印）で、別に資格証明書（発行後3ヶ月以内のもの）が必要になります。
＊評価証明書は、委任状があれば司法書士の方で取得できます。
＜買主が用意する書類等＞
１、住民票
２、印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
３、実印（と銀行届出印）
・上記の書類は、一般的な場合で、事案によっては他に書類が必要になることがあります。
ポイント
＜売主＞
必要書類である、売主の印鑑証明書に記載された住所が、登記簿の住所と不一致のときは所有権登記名義人表示変更登記が必要となります。取引と前後して住所を移転する場合は、役所に住所変更届を出す前に現住所（登記簿上の住所）での印鑑証明書を取得しておくのが望ましい。印鑑証明書の住所と登記簿上の住所が同じであれば、所有権登記名義人表示変更登記は不要となり、無駄な費用が省けます。
＜買主＞
取引までに購入物件の場所に住所変更届出をし、そして印鑑登録をしておいた方が望ましい（すでに印鑑登録してある同一市町村内での移転の場合は印鑑登録不要）。これは、住宅用家屋証明書を取得する際、購入物件に住所を移転していない場合、必要書類が多くなり、また、後で所有権登記名義人表示変更登記が必要となり無駄な費用がかかります。
（ただし、担保設定の関係や、実際には、取引後、住所移転するのが通常ですので、取引までに購入物件の場所に住所変更届出をするのが無理なケースがあります。その場合でも、住宅用家屋証明書（要件を満たしている場合）を取得することは可能です）
表示登記については、原則として土地家屋調査士の仕事であるが、よく質問を受けるので、以下必要書類をあげておきます。
＜新築建物の表示登記に必要な書類＞
１、建築確認通知書及び検査済証
２、住民票（建物の所有者全員のもの）
３、建物図面・各階平面図（土地家屋調査士が作成するが、用紙に所有者の署名・捺印が必要）
建売住宅の場合、以下の書類も必要になります。
４、建築業者の譲渡証明書（実印押捺）
５、同 印鑑証明書（会社の場合は、法務局発行の代表者の印鑑証明書）
６、同 資格証明書（会社の場合のみ必要）
＜所有権保存登記に必要な書類＞
１、住民票
阪神大震災で被災した建物を建替える場合で、登録免許税の免除を受けるためには以下の書類が必要になります。詳しくはtokurei.htmへ
・被災（罹災）証明書
住宅用家屋の登録免許税の減税措置を受けるためには以下の書類が必要になります。詳しくはjyuutaku.htmへ
・登記簿謄本もしくは表示登記済証
・建築確認通知書の写し
・住民票の写し（新築建物へ転入済のもの）
・譲渡証明書の写し（建売住宅の場合）
・家屋未使用証明書（建売住宅の場合）
＊住民票、印鑑証明書、資格証明書、譲渡証明書すべて有効期限の定めはありません。
＊上記は、一般的な場合で、他に書類が必要になる場合があります。