権利書を紛失してしまった場合(または盗難にあった場合)

いわゆる権利書(所有権の登記済証)を紛失してしまった場合は、再発行はされませんので、対処としては以下のようなことが考えられます。

1、法務局へ紛失の旨を届出て、登記を受付ける際に注意してもらう。

2、司法書士会へ紛失の旨を届出て、各司法書士に登記申請を受任する際に注意してもらう。

3、実印や印鑑証明書、印鑑登録カードの保管には細心の注意をはらう(例えば、勝手に移転の登記や担保設定の登記をしようと思っても権利書のほかに所有者の実印と印鑑証明書が必要になりますのでそう簡単にはできない)。

(ただ、上記 1と2はきちんとした制度として存在する訳ではありませんので、注意を促す程度のものと考えて下さい。届けておいたのに勝手に登記されてしまっても、届けておいたということのみで、法務局や司法書士に損害賠償請求 等をすることはできません)

印鑑登録カードや実印といっしょに盗まれている場合は、危険ですので、役所で紛失届や改印届をし、印鑑証明書の交付申請があった場合は、対処してもらえるように役所に相談してください。

勝手に登記されるおそれがある場合は、最寄りの司法書士に相談してください。

(権利書をなくしたからといって、権利自体がなくなるわけではありません)futouhoukaisei.htm

権利書がない状態で所有権移転登記や担保権設定登記をする場合

保証書 hoshou2.htm を作成して登記をすることになります。

保証書とは、登記を受けたことのある成年者2名以上が、登記義務者(売買であれば売主)の人違いでないことを保証した書面をいいます。登記を受けたことのあるというのは、登記名義人になったことのあるという意味で、現時点で登記名義人でなくても過去に登記名義人であった人も含みます(表題部所有者も含む)。

保証を頼む場合は、その登記の登記義務者をよく知っている人に頼むことになります。

司法書士に保証を依頼した場合は、司法書士は、その登記義務者と面談し、免許証などの提示を求め、間違いがないと確信してから保証することになります。登記を受けたこと、また原則登記義務者をよく知っていることが必要ですので、どの司法書士でも保証人になってくれるわけではありません。

よく知らないのに保証し、間違いがあった場合は虚偽保証として刑事罰に問われる可能性があります。

<権利書の代わりに保証書を添付して所有権移転登記をする場合>

保証書で所有権移転登記の申請があっても直ちに登記されるのではなく、まず仮受付をし、法務局から登記義務者に登記の申請があった旨を通知(はがきで)することになります。これを事前通知といいます。登記義務者がこの通知を受け取り、そして間違いないということで通知書に実印を押して、法務局へ返送し、それが法務局へ到達した時点が本受付になります(法務局から通知が発送された日より3週間以内に到達しなければならない)。

保証書で所有者の知らないうちに勝手に登記されるのを防ぐためにこのような手続になっています。

(当初の申請時は仮受付ですので、登記義務者が、間違いない旨の申出をしない限り、事件中として登記簿の閲覧ができなくなることもありません)

担保の抹消・所有権移転・新たな担保の設定がある取引で、保証事件の場合は、多くの場合、先に所有権移転の登記を申請し、その後、通知のはがきといっしょに担保抹消登記・新たな担保設定登記を申請することになります。担保抹消登記・はがき(所有権移転登記)・新たな担保設定登記の順になります。hoshou3.htm

(なお、登記の添付書類で有効期限があるもの(所有権登記名義人の印鑑証明書、保証人の印鑑証明書など)について、その期限内かどうかは、当初の申請時(仮受付時)で判断します)

<権利書の代わりに保証書を添付して抵当権設定登記をする場合>

所有権以外の登記は、事後通知となります。登記してから法務局から通知があります。

その他

抵当権抹消登記などは、登記義務者である抵当権者の印鑑証明書は登記添付書類としては不要ですが、保証書(抵当権設定登記済証がない場合)で抵当権抹消登記をする場合は、抵当権者の印鑑証明書の添付が必要になります。

保証書で登記をした後、登記義務者に還付される「登記済保証書」は、その後に登記を申請する際、所有権に関する登記を除き、登記義務者の登記済証として使用できます(例、保証書によって抵当権設定登記をした後、新たに抵当権設定登記をする場合など)。

TOPへ index.htm

この保証書の制度は、平成17年3月7日から施行の改正不動産登記法では廃止されています。

保証書制度に代わり、特別な事前通知制度、資格者代理人による本人確認情報の提供の制度が設けられました。この改正法による事前通知制度は、(登記済証・登記識別情報が紛失・失効等で添付不能の場合)1、申請時に本受付となる、2、通知は本人限定受取郵便という特別な郵便でなされる、3、一定の場合、前住所へも通知がなされる、4、すべての登記に適用される など、現行法とはかなり異なったものとなっています。また、資格者代理人による本人確認情報の提供の制度は、資格者代理人(司法書士、土地家屋調査士、弁護士)による本人確認情報が提供され、登記官がそれを相当と認めれば、事前通知が省略されるというものです。