いわゆる権利証書（権利証、権利書という場合もあり、正確には「所有権登記の登記済証」といいます）は、不動産（土地・建物）を売買や相続などで、取得し、登記をすれば、その取得者（買主、相続人など）に交付されるもので、それには、「間違いなく登記名義人として登記されましたよ」ということで法務局の印が押してあります。

この権利証書は、紛失や盗難にあっても再発行は絶対されません。世の中に唯一のものです。

権利証書は、法務局（もしくは依頼した司法書士）から不動産の取得者（買主、相続人など）に交付されますので、その権利証書をもっている人が、通常、その不動産の所有者であるということになります。

権利証書を盗まれたということで、顔を真っ青にして目に涙を浮かべ「不動産を取られました」と司法書士事務所に飛び込んでくる方もいます。このように、あたかも不動産自体を取られたかのように心配する方がいます。権利証書を紛失もしくは盗まれたからといって、もちろん、所有者でなくなるわけではありませんので、そこまで過度に心配する必要はありません。権利証書のみでその不動産を処分することはできず、また不動産の取引には、通常、仲介業者や司法書士が関与し、なんらかのかたちで本人確認をしますので、不動産の処分は、簡単にはできないようになっています。とは言っても権利証書は大切で、唯一のものですので、その保管するストレスは人によっては相当なものになると思います。

来年、平成17年3月施行予定の不動産登記法改正で、オンライン指定された法務局（順次拡大）に限ってですが、紙ベースでの権利証書が廃止され、権利証書に代わるものとして、数字とアルファベットの組み合わせである情報（登記識別情報といいます）が通知されるようになります。すなわち、従来の権利証書（紙ベースで原本性があるもの）が発行されなくなるということです。登記識別情報（例えば「AASSKK1238L0」といったパスワードのようなもの）は、記号情報ですので、原本性がなく、紙ベースの権利証書より保管が困難といわれています（情報は見られただけでも盗まれたと同じになる）。しかし、この登記識別情報については、不発行や失効制度が設けられており、なくしてしまうことができます。権利証書に代わるものとして設けられた登記識別情報ですが、それをなくしてしまえば、管理する必要がなくなります。盗まれても失効させれば安心です。法改正後、オンライン指定庁で発行された登記識別情報は、管理するのが嫌だと思えば、不発行や失効制度を使い、なくしてしまえば、その管理ストレスから解放されます（また、未指定庁においても登記済証の交付を受けない申出をすることができます）。

じゃ、この登記識別情報を不発行や失効制度でなくしてしまった場合（再発行はされません）、次、売却等、処分する際、「どうするの？」ということになりますが、不動産登記法改正では保証書の制度というものは廃止されていますので、別の「事前通知制度」というものが設けられています。本人確認の一つの手段として、登記手続に権利証書の添付や登記識別情報の提供が要求されていますが、それができない場合は、法務局から登記名義人に「このような登記申請がなされていますが間違いないですか」という通知がなされます。そして登記名義人本人から間違いない旨の返信があれば登記をするということになっています。これが「事前通知制度」です。保証書による申請の場合、似たようなことがなされていますが、不動産登記法改正で設けられた「事前通知制度」は、保証書による申請の場合の仮受付けをした上でなされるというものではなく、本受付をした上（順位を保全した上）で事前通知がなされます。また、一定期間内に登記名義人の住所が変わっている場合、前の住所宛てにも通知がなされます。

ただ、改正不動産登記法では、取引・登記に関わる司法書士、弁護士、土地家屋調査士（登記申請代理人）が、本人確認情報（本人確認をなんらかのかたちでしたという情報）を法務局に提供し、登記官が相当と判断すれば、この事前通知が省略できる規定が設けられています。

この登記識別情報の不発行や失効制度で、もし、登記識別情報が「ない」のが通常化し、事前通知が一般化した場合（登記事務の煩雑化）、登記識別情報自体の存在意義が問われることとなる。

追加

抵当権抹消登記や登記名義人表示変更登記等の登記済証は、登記が完了すれば交付されていましたが、改正後は、これらの登記については、登記識別情報の交付は一切ありません。交付されるのは「その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合」です。未指定庁において交付される紙ベースの登記済証も、指定庁の登記識別情報と同様、交付されるのは「その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合」と思われていましたが、従来どおりに交付されるようです。

改正不動産登記法施行（平成17年3月7日）後でも、オンライン指定庁となるまでは、所有権移転登記・抵当権設定登記などについては、紙ベースでの登記済証が交付されます。しかし、原因証書や申請書副本の制度（それに登記済みの印が押され登記済証として還付・交付される制度）は廃止されていますので、登記済証として交付されるものがどのようなものになるのか？（登記識別情報の交付は、オンライン指定庁においてなされます）。

改正不動産登記法施行（平成17年3月7日）後、未指定庁においても大きく変わるものとして、登記原因証明情報（登記原因を証する情報）の添付必須があげられます（原因のない所有権保存登記には不要）。この登記原因証明情報は、登記の添付資料として10年間法務局に保管されます（原則、原本還付可）。

（当該登記申請のため「のみ」に作成された書類は原本還付不可）

登記原因証明情報は、従来の原因証書なるものが存在しないとされていた相続や真正な登記名義の回復などについても添付が必要となります。ただ、相続の場合は、戸籍類一式等の相続証明書が登記原因証明情報になると思われます。この登記原因証明情報の添付必須により、物件変動の過程を公示する観点等から問題視されていた売買等の中間省略登記（申請書副本などを利用してなされていた−本来許されない登記です）はできなくなると思われます。従来、実務ではなされてきたであろうと思われる中間省略登記について、あくまでも実体に合った登記をするということで、その実体とは？が問題となります。