新不動産登記法メモ（平成17年1月〜随時、訂正追加更新予定）
不動産fudousan.html TOPindex.htm 実務メモjitumumemo.htm
ポイント
オンライン化のための改正。出頭主義の廃止。郵送申請可。登記識別情報の導入。
虚偽・不正登記の防止。登記官による本人確認調査権限。事後調査ができるように法務局にできるだけ証拠を残す。登記原因証明情報の添付、法務局に保管。一定の書類につき原本還付不可とする。不正登記防止申出。
登記識別情報の導入。原因証書・申請書副本制度の廃止。登記原因証明情報の添付。
保証書制度の廃止。事前通知・資格者代理人による本人確認情報提供の制度導入。
平成17年3月7日から施行。なお、西宮支局は平成19年2月5日からオンライン化。指定庁 onlinehoumukyoku.htm
（改正とは直接には関係ないが、中間省略登記不可）
オンライン未指定庁の場合
登記済証を添付して登記する場合
登記原因証明情報を添付する以外、基本的にはあまり変更点なし（ただし、細かい点では多くの変更点がある）。未指定庁の場合、登記識別情報ではなく紙ベースの登記済証が交付される。
登記識別情報と異なり、所有権登記名義人表示変更登記や抵当権抹消登記など「その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合」以外の登記でも登記済証が交付されます。この登記済証は、登記の完了を示すだけのものですので、不要だと思えば不発行の申出（交付を希望しない申出）をすれば（もしくは登記済証の素材を添付しなければ、もしくは登記済証の受取りを一定期間しなければ、交付を希望しないとみなされ）交付されません。
オンライン未指定庁においては、登記識別情報は通知されず（登記識別情報なるものはない）、従来どおり、登記済証が交付される。その登記済証の素材としては、登記の原因を証する情報が記載されたもので、登記を特定できる情報が記載されたもの（従来の原因証書にあたるもの）を添付するか、それとも従来の申請書副本にあたるものを添付すれば、それに登記済みの印が押され、登記済証として交付される。前者については、添付する登記原因証明情報（売渡証書や設定契約書など）を原本還付するかたちですれば、原本には登記済の印が押され登記済証として交付される。また、登記原因証明情報を、当該登記申請のためのみのものとして報告書形式で作成した場合は、（原本還付が不可のため）その報告書を2通（両方原本）作成し、1通を法務局保管用として添付し、1通を登記済証作成用として添付すればよいと思う。参考 betubetu.htm
登記原因証明情報についても、従来の原因証書として添付していた売渡証書（当該登記申請のためのみに作成されたものでない）、設定契約書がそのまま登記原因証明情報として利用できるため、それを原本還付のかたちで添付するでよい。原本には登記済の印が押され登記済証として交付される。ただし、売渡証書で「所有権が移転した旨」の記載がない場合、登記原因証明情報としては不十分とされた法務局があるようだ？。また、金銭消費貸借の抵当権設定契約書で、登記原因証明情報としては「金銭の貸し渡した旨」の記載が必要ともささやかれているが？−金銭の貸し渡しがあったことが認められるような記載があればOKか。
金融機関は、抵当権設定につき、「抵当権設定契約書」（従前の原因証書）とは別に「登記原因証明情報（法務局宛）」を用意しており（設定者に署名押印をもらう）、その「登記原因証明情報（法務局宛）」を添付し（原本還付不可）、「抵当権設定契約書」は登記済証作成の素材として添付するのが主流になりそう？。旧法時の登記原因証書として適格性を有していた売渡証書や抵当権設定契約書等の各種契約書は、規則附則第15条第2項の書面として適格性を有する。「規則附則第15条2項（抵当権設定契約書）」
その他。抵当権設定契約書を原本還付するかたちでするケース。個人情報保護の観点から抵当権設定契約書は添付せず（法務局に抵当権設定契約書を一切見せない）、登記原因証明情報（法務局宛、報告書形式）を添付して、その登記原因証明情報をコピーして、そのコピーに登記済みの印を押してもらい、それを登記済証にするケース。いろいろあるよう（個人情報保護法の施行で金融機関はかなり神経質になっている）。
従来、原因証書が存在しなかった相続、真正な登記名義の回復、登記名義人表示変更などについては、何が登記原因証明情報となるか検討が必要。相続については相続証明書、登記名義人表示変更については変更証明書が登記原因証明情報になるであろう。登記原因証明情報となる相続証明書の原本還付についてはどうなるのか。相続関係説明図を付ければ戸籍類は還付してもらえるのであろうか。遺産分割協議書についてはコピーして原本還付を受ける？それとも相続関係説明図ですべて還付可能？
相続関係説明図（戸籍類原本還付）・遺産分割協議書（原本還付可）＋印鑑証明書（原本還付可）で、登記原因証明情報一式か。
遺言での場合。相続関係説明図？（戸籍類原本還付）＋遺言書（原本還付可）＋死亡の判る戸籍（原本還付可）で、登記原因証明情報一式か？。遺言の場合、戸籍類はそのままコピーして原本還付か。
相続関係説明図添付（「登記原因証明情報の一部を還付した」になるか？）で、被相続人の戸籍及び相続人の戸籍は還付。遺産分割協議書、印鑑証明書、住所証明書はすべてコピーして（申請代理の司法書士が原本証明をして）原本還付を受ける。戸籍は役所に長期間保存され、また枚数が多いので相続関係説明図で還付を認めた。しかし、それ以外のもの（協議書、印鑑証明書、除票、戸籍の附票、住民票など）については、相続関係説明図では還付を認めない（コピーした上、原本証明して還付を受ける）。これが「正解」のようだ。
抵当権抹消登記は、委任状に登記事項を記載し、申請書副本でなされることが多かったが、施行後は、登記原因証明情報が必ず必要となる。抵当権者（登記義務者）の金融機関に登記原因証明情報（弁済証書、放棄証書、解除証書など）を作成し交付してもらう必要があろう。委任状を、登記原因証明情報を兼ねるものとして利用するのはむずかしいようだ。
登記義務者の印鑑証明書等原本還付不可。今まで可能であった登記義務者の印鑑証明書など（第三者の同意又は承諾書に付ける印鑑証明書）が原本還付不可となる。相続登記の際の、遺産分割協議書に添付する印鑑証明書は？これは原本還付可でないと困るだろう（原本還付可）。議事録（利益相反の取締役会議事録）に添付する印鑑証明書は？（これは原本還付不可）。連件申請で他申請の印鑑証明書を前件添付・後件添付として利用はできる（ただし、承諾書に添付する印鑑証明書と登記義務者の印鑑証明書というように添付根拠の異なる印鑑証明書についてはできない場合があるようなので注意）。
原本還付不可のもの。当該登記申請のため「のみ」に作成されたもの。登記義務者の印鑑証明書。第三者の同意又は承諾書に付ける印鑑証明書。inkanshoumei2.htm
所有権登記名義人住所変更の登記で住所の沿革がつかない場合などに添付する「上申書」に押印した印鑑の印鑑証明書については原本還付できる（上申書については法定の添付書類ではなく第三者の同意書・承諾書にはあたらない）。
この印鑑証明書の原本還付不可というのはどのような趣旨で規定されたのか。原本重視。偽造変造等を防ぎ、また原本をできるだけ法務局に残し、事後の証拠とするためか。実務での影響は意外に大きい。
原本還付について、原本は登記完了後に返還となったため、申請窓口での原本還付ができなくなった。？調査完了後に変更？厳格に適用されるかどうか不明。包括委任状が問題。原本還付の時期は、調査完了後となる（規則第55条第3項）。
受領証を交付申請した場合、登記済証交付の際、当該受領証の返還が不要となった。補助者の時、時々、この受領証をもっていくのを忘れ、登記済証の受け取りができなかった「にがい経験」(T_T)があるのでこの変更は望ましい。
登記官による本人確認。
登記完了証は、指定庁になってから発行される。
登記識別情報の受領については、特別な授権が必要となっているが、未指定庁における登記済証の交付は従来どおりか。登記識別情報の通知受領につき特別な授権というのは（その確認のためには）、司法書士のような登記申請の代理の場合、登記の委任状で特別な授権ありとされるのか、それともその委任状に特別な文言（「登記識別情報の受領の件」など）が必要なのか、それとも別途委任状が必要となるのか。未指定庁における登記済証の交付は従来どおり。登記識別情報の受領は、登記申請の委任状にその旨（登記識別情報の受領に関する一切の件）を記載する。復代理の場合、登記識別情報の受領の特別授権につき、復代理の授権があれば、復代理人による受領が可能（登記申請−復代理授権、登記識別情報受領−復代理授権）。
郵送申請でもできるようになったが、交付される登記済証の受取りは出頭しなければならない。ただし、登記名義人表示変更・更正登記、抹消登記の登記済証については、適宜の方法により交付することが認められているので、郵送による交付も応じてもらえる。抵当権抹消につき、「登記権利者の登記済証」及び「全部抹消された登記義務者の登記済証」については、郵送による交付の依頼に応じてもらえる（郵送費用については申請人負担）。「登記義務者の登記済証」については疑義があったが、全部抹消されているものについては、用済みであり、郵便事故のリスクをあまり考えなくてもよいので認められたのであろう。抵当権抹消登記（全部抹消）などは、法務局に1度も行かなくても完全に郵送のみで登記ができるようになった（遠方の不動産の場合、便利！）。
従来誤解されることがあった、「所有権登記名義人表示変更」という登記の目的は、「所有権登記名義人住所変更」などに変更か。確かにこちらの方がわかりやすい。
知らないうちに（改正後）、マンションの「建物の番号」が「建物の名称」になっているし、「甲区」「乙区」が、「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」になっている。それに新しく表示登記された建物については、構造の「葺」がひらがなの「ぶき」になっている（理由不明？）。
コンピュータ庁については共同担保目録の添付は不要。
申請書類（申請書、添付書面など）などの登記簿の附属書類の閲覧について、利害関係が慎重に確認されることとなり、具体的な利害関係を説明し、利害関係がある理由を証する書面を提出しなければならない。また、閲覧する部分を特定する必要がある。事実上、登記名義人本人等、当該申請登記の当事者が閲覧する場合（代理人含む）や訴訟のためなどに限られるようになったのか。厳格になった。
登記済証（もしくは登記識別情報）がない場合
事前通知か資格者代理人による本人確認情報の提供か。
資格者代理人による本人確認情報の提供をしたとしても、登記官が、その情報が相当であると認められないと判断したときは、原則通り、事前通知がなされる。
事前通知の場合、申請の際、（申出前に）本受付となる点、本人限定受取郵便という特殊な郵便でなされる点など注意が必要。本人限定受取郵便は基本型ではなく、「特例型」でなされ、郵便局窓口か本人住所で受取れる。受け取りの際、公的証明書１点（運転免許証、パスポート、写真付住民基本台帳カード、健康保険証
等）の提示が必要。写真付でなくても健康保険証１点の提示で足りる。本人が病気等で本人住所でないところ（病院等）に居り、本人が郵便局や本人住所地へ赴くことが困難な場合、郵便物が受取れないため注意が必要。
一定の場合、前住所に通知される点も注意。資格者代理人による本人確認情報の提供がある場合でも原則、前住所への通知が必要な場合なされる。ただし、本人が申請していることが「確実である」と判る場合、省略可。
本人確認情報の提供については、その内容が問題（本人確認したときの状況等を具体的に記載するのであれば結構手間がかかるように思う）。
抵当権の抹消登記で、抵当権設定登記済証が紛失等でない場合。登記済証が添付できないので、事前通知か、資格者代理人による本人確認情報の提供か、どちらかになる。いずれにせよ登記義務者となる抵当権者の印鑑証明書inkanshoumei2.htmの添付は必要となり、それは原本還付不可である。
抵当権設定登記を、権利証書紛失のため、資格者代理人による本人確認情報の提供でした場合、従前の保証書のように、さらに抵当権設定登記する際利用できるような、登記済保証書みたいなものが交付されないのであろうか？従前の登記済保証書の役割は？。本人確認情報は法務局に保存されるが、義務者に還付される登記済証となる素材（規則附則第15条第2項）を添付すれば、義務者に還付される登記済証が作成・交付され、それが、従来の登記済保証書と同じ役割をはたす。従前の登記済保証書は、新法施行後も、これまでどおりの取扱が認められる。
オンライン指定庁の場合
オンラインで申請しない場合
オンライン未指定庁の場合と異なり、登記完了証の交付や登記識別情報の通知があり、登記済証の素材を添付し登記済証の交付を受けるということはない。
その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合において、当該申請人に対し、登記識別情報（12桁の数字とアルファベット）が通知される。申請人ごと、不動産ごと、１個の登記識別情報が通知される。したがって、夫婦共有名義で、３個の不動産（自宅−土地、建物、道路部分の土地）を購入、登記した場合、夫婦２×不動産３個＝６個の登記識別情報が通知される。
不動産ごととはいっても、敷地権付区分建物の場合は、建物についてのみ通知される。
共有者１名から申請された相続登記や保存登記については、その申請人（もしくはその申請人から特別授権のある代理人）のみに通知される。申請人となっていない他の共有者には通知されない。したがって、登記識別情報が通知されていない他の共有者については、次の登記の際、登記識別情報を提供できないとして事前通知や本人確認情報の提供が必要となる。これは実務上、非常に注意を要するところである。
オンライン指定庁でも、不動産によっては、数は少ないと思われるが、なんらかの理由によりコンピュータに移行できていないものがあり（ブックのまま）、その不動産については、登記識別情報が通知されることはない。したがって、その不動産について所有権移転登記などをし、登記済証を希望するときは、申請書の写し等、登記済証の素材を添付する必要がある。
地役権設定登記については、登記識別情報の通知はなされない。なぜなら、地役権者は登記名義人として登記されないから。地役権の抹消登記等については、要役地の所有権取得した際の登記済証または登記識別情報を添付して登記する。
競売による売却（裁判所からの嘱託登記）の場合、買受人に登記識別情報が通知される。裁判所から買受人宛て、登記識別情報通知書（法務局から発行されたもの）が送付される。
土地の分筆登記をした場合、分筆された土地につき新たに登記識別情報が発行されることはない（分筆前の登記識別情報が分筆された土地すべての登記識別情報となる）。したがって、４０−１の土地が、４０−１、４０−２、４０−３に分筆された場合、４０−３の土地につき提供する登記識別情報は、４０−１、４０−２の土地と同じものとなる。合筆の場合は新たに（所有権の）登記識別情報が発行される（合筆後の土地について提供する登記識別情報は、合筆登記の際に通知（発行）された登記識別情報か、もしくは、合筆前のすべての土地の登記識別情報・登記済証でもかまわない）。なお、合筆前の土地に共同担保として一括で抵当権設定登記がなされている場合（受付年月日、受付番号が同じ、原因、目的も同じ、合筆可）、合筆後に存続する土地について抵当権者が登記義務者として登記申請するときには、合筆登記後存続する土地のみの抵当権に関する登記識別情報を提供するで足りる。
不通知の申出・失効の申出ができる。kousienn.htm
この登記識別情報は、12桁の数字とアルファベットの情報であるため、それが有効なのかどうかを確認する有効確認の手段が必要となる。法務局へ、有効証明請求ができる。以前の権利証書（登記済証）の場合、それは世の中に一つしかない原本性のあるもので、目で見て確認できるものであったが、登記識別情報はそういうものではないので、不動産の取引に際し、有効確認の手段は必須。たとえ、書面申請での法務局から交付された登記識別情報通知書原本（登記官の印あり）であったとしても、あくまで12桁の数字とアルファベットの情報のみがその登記識別情報そのものであり、又、失効制度というものがある限り、どうしても取引の前に、有効証明請求をして「有効であり、失効していない」（証明文は「提供された登記識別情報は、当該登記に係るものであり、失効していないことを証明する」となっている）ことを確認する必要がある。
登記識別情報の有効証明請求には、当該登記識別情報はもちろん、名義人の印鑑証明書、実印の押印
等が必要であり、代理人が請求する場合、実印の押印のある委任状、委任者の印鑑証明書 等が必要。この印鑑証明書につき、原本還付してもらえるかどうかは不明。もし、原本還付不可とすれば、不動産取引につき、事前２回登記識別情報有効証明請求をすれば、所有権登記名義人には最低３通の印鑑証明書が必要ということになる（それはないだろう？！）。オンライン指定された後、オンライン申請が一般普及するまでは、この登記識別情報有効証明請求の件数は（爆発的に？）増え続けると思われる。この登記識別情報の有効証明請求に付ける印鑑証明書は原本還付可能となる（委任状に原本還付請求受領の件と記載しておいた方がよい）。委任状についても特定された複数回請求の委任状の場合は原本還付可。
この有効証明請求をするには、登記識別情報及び印鑑証明書の提出、有効証明請求についての委任状に実印押印が必要であるため、取引の決済前にこれらを名義人に要求するには説明と信頼関係が必要となる。「決済前にそんなことに応じることはできない」と言われた場合、その必要性を詳しく説明し、有効証明請求以外には使わない・登記識別情報の管理は厳格にすることにつき、信頼してもらうことが必要。それができない場合どうするか？
万が一登記識別情報が失効されているような場合を想定し、「本人確認情報」を提供できるよう準備しておくか。
追加）登記識別情報の有効証明請求につき、司法書士が代理人として請求する場合、本人の委任状や印鑑証明書（法人の場合、資格証明書）の書類が不要となる（もちろん登記識別情報は必要）。ただし、司法書士の職印証明書（司法書士会発行）と、その職印の押印が必要。オンライン申請の場合は、司法書士の電子署名のみでできる。未失効証明請求もできるようになっています。この未失効証明請求は、「登記識別情報が通知されず、又は失効していることの証明」であり、逆に「登記識別情報が通知され、かつ、失効していない」ことが確認できます。未失効証明請求には登記識別情報自体は不要です。登記識別情報の雑談 - 司法書士とくの日記
代理人による登記識別情報の受領については、特別な授権が必要。登記申請委任状に「登記識別情報を受領する件」とし了解を得るか、別途、それに関する委任状（当該登記との関連付けの記載が必要）をもらうかする必要がある。復代理の場合、登記識別情報の受領の特別授権につき、復代理の授権があれば、復代理人による受領が可能（登記申請−復代理授権、登記識別情報受領−復代理授権）。登記識別情報の受領の特別授権を受けた司法書士本職が受取るのが原則で、その補助者が受取る場合、「補助者証」や司法書士本職が作成した「特定事務指示書」の提示が必要となる。しかもこの「特定事務指示書」を出すことができる補助者につき、本職との信頼関係要件等が必要となっている（従来の登記済証の受取りは、補助者であることすら確認なしで受け取ることができていたのに、これと比較すると異常に厳格になっている）。登記識別情報には、原本性がなく、見られただけでも盗まれたと同じことになるからこのような厳格なものとなっている。
登記識別情報は管理が大変（盗み見られただけでも盗られたことになる）なので、播州信用金庫など一部の金融機関は住宅ローンなどの長期融資の抵当権設定登記につき登記識別情報は不発行としている（短期の事業資金などの融資は発行としているようだが）。登記識別情報不発行の場合、その抵当権を抹消する際には、登記義務者（金融機関の代表者）の印鑑証明書を添付し（委任状には実印押印）、本人確認情報（業務権限証明書＋支店長の本人確認情報）を作成し添付している。
オンラインで申請する場合
特例方式
登記識別情報の不安 sikibetujyouhou.htm
余談
参考）司法書士の徹底した本人確認（リンク）
http://nsk-network.co.jp/toukihonninkakuninn.htm