取引の立会について

司法書士の仕事の中で、立会(単に取引と言ったりもします)というものがあります。立会は、売買等の不動産取引の代金決済の場に司法書士が実際に立会い、さまざまな登記の要件を満たしているかどうかを確認し、その場で代金の決済を行い、その後、「できるだけ速やかに」登記申請の手続きを終了させるという業務形態です。

不動産(住宅、マンション等)を購入するという場合、最後の代金決済を銀行等で行う際、売主・買主の同時履行を確保するため、そこに司法書士が立会います。

通常、売主の住宅ローン等を売買代金で返済し、買主は新たに住宅ローンを組んで売買代金を支払うというケースが多く、既登記担保権の抹消・所有権移転・新担保権の設定の連件一括処理事案になります。売主の住所が登記簿上の住所から移転している場合は、その売主の住所変更登記(所有権登記名義人表示変更登記)を入れます。この登記を縮めて「名変」といったりします。この名変は実は重要で、この名変をしないと、その後の登記すべてができなくなります。「名変こければすべてがこける」と言われています。

以下は一般中古住宅・宅地を念頭においての説明です。

<司法書士の段取>

司法書士が不動産の仲介業者などから立会を依頼された場合、まず手に入れる必要書類は、取引物件の登記簿謄本(証明書)と評価証明書そして売買契約書の3つになります。

1、登記簿謄本(証明書)は、物件・権利関係を確認するために必要になります。

2、売買契約書は、契約内容や売主・買主の確認(特に住所)と、仲介業者の確認のため必要になります。

3、評価証明書 kazeikakaku.htm は、登記費用の算出のため必要になります。

司法書士は、以下の事柄を調査・確認し、登記費用や必要書類を売主・買主の仲介業者に知らせます。

1、物件の確認(必要に応じて隣地確認、道路確認、図面類 zumennmemo.htm 取得、現地調査 等)

2、抹消する抵当権等の確認

3、売主の住所が、登記簿の住所から変更がないかを調べる

4、住宅用家屋の減税が可能かどうかを調べる

5、新たに設定する抵当権等の確認

そして、必要書類を調え、登記簿の事前閲覧をし、立会に臨むことになります。

できるだけ直前の登記簿を確認し、不都合な登記(差押等)がなされていないかどうかを調べます。

申請書の作成等、立会前にできることは、できるだけすべてやっておきます。

立会の場では、書類や、売主の意思等を確認します(物・人・意思の確認)。

立会の場で、物件の説明、売主の意思確認、売主・買主から押印をもらい、その他、登記に必要な書類が揃っているか確認します。そして、すべての登記ができると判断すれば、代金決済のゴーサインを出します。

代金決済が終了し、登記費用を受け取れば、司法書士はすぐに事務所に戻り、申請書類を調え、そして法務局へ走ります(ダッシュ)。ここのところはスピードが要求されます。別の登記が入ることがないよう、代金決済終了後、司法書士は登記申請までの時間的ブランクをできるだけ短くするように努力します。(一番恐いのが差押の登記です。税金等の滞納で役所がする差押は裁判手続なしにすることができます)したがって、立会前にできることはすべてやっておき、代金決済後はテンションを最高値まで上げ、全精力をかけ、登記申請までもっていきます。代金決済終了後の司法書士は鬼のようになります。住宅用家屋証明書が必要な場合、それを取得するため市役所へ走ったりします。住宅用家屋証明書取得のためには売渡証書のコピーなどが必要で、当日しか取れないからです。

登記申請が終われば一段落。ゆっくり遅い昼食を取ったりします(登記申請が終わるまでは食事もできません)。

1週間後ぐらいに登記が完了します。正しく登記ができているか確認し、できあがった登記済証等を依頼者へ届け仕事が終了します。

不動産(登記・税金)fudousan.html

参考)司法書士の徹底した本人確認(リンク)

http://nsk-network.co.jp/toukihonninkakuninn.htm

http://homepage2.nifty.com/~office-abe/sub05.html

http://www.saitama-np.co.jp/main/sodan/sihou/sihou9.htm