Ａ、滞納固定資産税について。

破産をした場合

オーバーローン（不動産の時価より住宅ローン残の方が大きい）ということですので、その他、財産がなく、破産が認められ（財産がない場合、通常、同時廃止）、免責決定を得ることができれば、住宅ローンの債務はなくなります。しかし、固定資産税など税金は免責されません。オーバーローンであれば、破産手続の中（管財）で、不動産が売却されるということはないと思います（管財になれば任意売却ということはあるかもしれませんが。もしくは財団から放棄）。

参考）破産手続で言えば、固定資産税は「財団債権」か「優先的破産債権」になります。「破産手続開始前の原因により発生した租税等の請求権で、手続開始当時に納期限が未到来又は納期限から１年を経過していないもの」「破産手続開始後の原因により発生した租税等の請求権で、破産財団の管理、換価及び配当に関する費用に該当するもの」（財団債権）「破産手続開始前の原因により生じた租税等の請求権で、破産手続開始当時、納期限から１年を経過したもの」（優先的破産債権）。固定資産税は１月１日が基準となります。租税等の請求権（国税徴収法又は国税徴収の例によって徴収することのできる請求権）−国税・地方税・健康保険料・国民年金保険料など−は免責されません。

唯一の財産である住宅に抵当権が設定されていますので、このケースでは、その抵当権が優先します。破産手続とは別に以下の手続で不動産は処分されると思います。

担保権実行による競売の場合

おそらく固定資産税滞納されている役所は、その住宅（不動産）を差押さえ、又、担保権実行の際、交付要求（配当要求）すると思います。しかし、その配当順序は抵当権者が優先します。

登記された各担保権の「担保権設定登記日」と各公租公課の「法定納期限」とを比較。早い方が優先。「担保権設定登記日」と「法定納期限」が同日の場合、担保権が優先。

参考）東京高裁平成１３年７月３１日判決（判例時報１７６４号６１頁）。この判例は、現行の不動産競売の実務では、固定資産税などを買受人に負担させないことを前提として、不動産の評価及び最低売却価額を決定しているから、固定資産税などを競落人に負担させることはできないとしています。

任意売却による場合

固定資産税滞納されている役所が、その住宅（不動産）を差押さえている場合、売却するためには、その差押を取り下げ（解除）してもらう必要があるので、売却で精算されます（精算できなければ任意売却ができません）。また、差押さえられていなくても、固定資産税の滞納があれば、いつでも差押できますので（役所の差押は、裁判手続を経なくてもできます）、それを精算する前提でないと取引が非常に危険になり任意売却が困難となります。任意売却の場合、通常は、滞納固定資産税は売却の際、精算され、なくなります。

したがって、任意売却以外の場合、滞納固定資産税は、残るということになります。（任意売却の場合でも、差押がなく、精算されずに残るケースはあります）売却が遅れれば、（支払わなければ）その分、滞納固定資産税は増えていきます。

滞納固定資産税が残った場合どうなるか。？固定資産税滞納の場合、おそらく差押対象は、預金や給与というのはあまりなく、当該固定資産だと思われる。その対象不動産が競売で売却され、納税義務者が破産をした場合、固定資産税を滞納されている役所は、どこまで追いかけてくるか。？破産をしており、支払いが困難な状況であれば、多くの場合、役所はあきらめる。？（この「あきらめる」−滞納処分の停止−というのが多いと思う）ただ、支払い能力・財産があれば、請求は続ける。？給与の差押までしてくる可能性は少ないが、絶対ないとは言えない。破産後、役所へ相談か。

参考）滞納処分の停止。滞納者に次のいずれかの事由に該当すると認められる場合には、滞納処分を停止することがあります。（滞納者からの申請は不要。あくまで職権に基づき決定します。）�@滞納処分が執行できる財産がないとき。�A滞納処分を執行することによって滞納者の生活を著しく窮迫させるおそれがあるとき。�B滞納者の所在及び滞納処分を執行することができる財産がともに不明であるとき。停止処分された後、資力の回復がなく、停止された状態が３年間続くと、納税義務が消滅することとなります。