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居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失繰越控除

①個人が平成10年1月1日から平成12年12月31日までの間に所有期間5年超（譲渡する年の1月1日において）の居住用財産を譲渡し損失が生じたこと。

②譲渡契約締結日の前日に住宅ローンの残高があること（また、買い換える居住用財産を先行取得した場合には、譲渡契約締結日の月の6ヶ月前の最初の日にローン残高があること）

③譲渡した年の1月1日から翌年12月末までに一定の基準を満たす居住用財産を取得し、取得日から翌年12月末までに入居（入居予定でもよい）したこと。（平成11年1月1日以後の譲渡では、譲渡した年の前年1月1日から翌年12月末までに取得すること）

④損失繰越控除をする各年末に住宅ローンの残高があること。

以上の要件を満たした場合、他の所得と損益通算し、控除しきれない損失を翌年以降3年にわたって控除（所得税につき）することができます。3年間繰越できる

留意点

・譲渡損失のうち500㎡を超える敷地（借地権を含む）部分相当額は除かれます。

・合計所得金額が3000万円以下の年分しか適用できません。

・住宅取得等特別控除（ローン控除）との併用はできません。ただし、11zeisei.htm

これは、買い換えとか、住宅ローンの存在とかが必要で、要件が厳しく、また、住宅取得等特別控除（住宅ローン控除）との選択適用であるため、どれほど利用されるかは疑問なところです。

具体例（単純計算）

譲渡収入金額 3,300万円、取得費 5,300万円、譲渡費用 100万円、譲渡損失－2,100万円

給与所得 600万円（年収800万円、4年間同額とする）、所得控除額 250万円

（購入した自宅購入代金 3,500万円（土地2,000万円・建物1,500万円）、当初借入金 2,800万円）

（単位万円）

4年間の税額は、80万円

譲渡損失がなかった場合

所得税（600万円－250万円）×20%－33万円＝37万円

住民税（600万円－250万円）×10%－10万円＝25万円

合計（37万円＋25万円）×4年＝248万円（減税額 248万円－80万円＝168万円）

参考）住宅取得等特別控除（ローン控除）を選択した場合

平成10年中に居住の用に供した場合―減税額（単位万円）

減税額157万円

建物 1500万円

平成10年分～12年分各年分（年末残高について）当初3年

1000万円までの部分×2%＋1000万円を超え2000万円までの部分×1%＝控除額（最高35万円）

1000万円×2%＋500万円×1%＝25万円

平成13年分～15年分各年分（年末残高について）残り3年

（1000万円までの部分＋1000万円を超え2000万円までの部分）×1%＝控除額（最高25万円）

1500万円×1%＝15万円

年末残高は、建物部分が限度となります。

初年度は、損益通算により所得税額はなく、ローン控除額もなし。

単純計算では、譲渡損失の繰越控除を受けた方が11万円減税額が多くなります。

住宅取得等特別控除（ローン控除）ro-nn.htm