雑談(12月分)

16、平成1012 5

マンションなどを購入する場合、契約から入居までいろいろな手続が必要となる。売買契約の締結、融資の申込み、残金決算、登記、入居と進み、その中で、さまざまな説明を受け、各種書類などをそろえなければならない。

先日、新築マンションの入居説明会に司法書士として参加した。これは、購入者を同じ場所に集めて、融資関係の書類・手続の説明、登記の説明、マンションの管理の説明などを一度に(流れ作業的に)しようというものである。

新築マンションでは、一般的なもので、不動産会社にとってはおなじみのものであるが、購入者にとっては初めての経験で、流れ作業的にいろいろな説明がされるので、中には「やっかいだなー」という気持ちが顔にもろ出ている人もいる。登記のコーナーで、司法書士が登記手続の説明をしたり、必要書類に押印をしてもらったりすることになる。ほとんど問題なく進むのだが、たまにやっかいな質問を受けることがある。

例えば、すこし登記を知っている人で、「所有権保存の登記と抵当権設定の登記は同時にされるのですね。」と質問。司法書士「保存登記は*月*日で、その後、1週間後に抵当権設定登記を申請します。」「普通同時にするんじゃないんですか。」司法書士「公庫の融資なので、所有権の登記を申請し、それを確認してからお金の貸し借りをしますので、抵当権設定の登記はすこし後になります。」「別別に登記をすると司法書士はもうかりますからね。」司法書士「そういうことはないんですがね。」とか。

また、公団・公社の物件の場合、買戻し特約の登記を入れることになるが、その説明の際、「そんな堅いことをいって」と不満をあらわにする人もいる。また、税金に関する質問をされる場合もあるが、正確に答える資料をもちあわせていない場合が多く、「答えてくれない」と不満そうな人もいる(そういう時は不動産会社の人にふるが)。流れ作業なので、1人にあまり時間が取れず、どうしても説明や作業が事務的になってしまう。

先輩の司法書士の先生といっしょにさせてもらい、非常にいい経験にはなったと思う。

雑談(11月分)

16、平成101117

5年ほど前に出版された住宅ローンに関するハウツウものの本「役に立つ住宅ローンの話」を読んでいると(たまたま図書館で)、その中で、ローンを組む場合、現在の生活環境を維持することが重要であるということで、住宅金融公庫のゆとり弁済を薦めていたり、できるだけ長期間借りた方が得である、それは「資産効果」というものがあり、土地の将来の値上がり分と金利を考えると、土地の値上がり分の方が上であるからであるということが記載されてある。平成5年と平成6年のゆとり弁済は、当初の5年間、弁済期間を75年で計算され、当初の5年間は弁済額がかなり低く押さえることができる。しかし、6年目からは弁済額が急増する。現在問題となっている住宅ローン破産は、不況と資産価値の下落、ゆとり弁済の利用、などが原因となっており、5年前(持ち家取得をかなりあおっていた時期でもあるが)このような本を読んで、ローンを組んだ人がいるかもしれないのだなあと思うと考えるところがある。

・サラリーマンを辞め、開業するにあたり、開業計画は綿密にしたつもりでも、予想外の出費がある。国民年金は、1号被保険者になるので、妻の分も含め納めるというのはわかっていたが、国民健康保険の保険料の高さには驚いた。年50万円近くになる。調べると、前年度の所得が基準となるため退職前の所得が比較的高かった人はほとんど上限額になってしまうということである。健康保険の任意継続ができる人は継続した方がいいということである。それとサラリーマンの時にはもらえていた児童手当がもらえなくなった。サラリーマンと個人事業者では、基準がちがうということである。

司法書士を開業して、これは得だなと思ったのは消費税である。司法書士の報酬に消費税5%加えることができるのだが、免税業者なので(売上げが3000万を超えるという司法書士はあまりいない?)、納税義務はない(所得に含まれる)。これは、消費税導入の際、中小業者の負担を軽くするため、仕入れや経費などで消費税は取られているのだから、売上げに消費税を加えても納税はしなくてもよいとされたようである。司法書士の場合、仕入れというものはなく、経費分の消費税だけなので売上げが上がれば、消費税分は得になる場合が多いと思われる(ただし、売上につき、消費税分がきちんと転嫁できることが前提だが…?)。

15、平成101110

・不動産登記に関する情報 fudousan.html が、税金に関するものにかなり傾いてしまっている。不動産が動くとどうしても税金の問題が生じてくるため、関心がそちらの方へいってしまう。登記手続自体は、変則的なものでないかぎりは、専門でもあるので、さほど神経質にはならないが、実体関係や登記をした際の課税関係には、神経をつかう。「不動産(登記・税金)に関する情報」に変更。

・公団の賃貸住宅が大阪の一部では、傾斜家賃が停止されたり、賃料の値下げも検討されているということである。そして、以前は、抽選でもなかなか当たらなかった、私の住んでいる公団賃貸住宅は、今は、抽選ではなく、先着順で募集をしている。気にしてみてみると、結構空き家が多い。賃貸物件を分譲にして売り出しているところも結構目につく。持ち家取得の促進、マンションの供給の過剰、他の賃貸物件の賃料減額などが原因と思われる。そして、なんとか不動産を動かして、経済効果を上げようということで、住宅金融公庫の基準金利(最優良)が2%になり、税制改革の議論では、住宅ローンの利子控除や登録免許税の減税などが議論されているようで、今後も、持ち家取得は促進され、公団の賃貸物件は厳しいのだろうと思われる。

14、平成10115

・最近、いろいろなメールマガジンを購読するようになったが、多くが無料で、かなり有益な情報も多く、インターネットに関しては、「いい時代になったなあ」と思う。

(メールマガジン検索・登録まぐまぐ)http://www.mag2.com/

・神戸地方法務局西宮支局で、登記の受付件数が、平成9731日付と平成10731日付で比べて、3394減少しているということである(平成9731日付41710件と平成10731日付38316件比較)。去年は、司法書士をしていなかったので、実感としては、よくわからないのだが、先輩司法書士から見聞したところやはり厳しいということである。

まだまだ顧客開拓中。

雑談(10月分)

13、平成101023

事務所の方に時々、司法書士補助者希望の人から問い合わせがある。いまのところは、人を雇う余裕はなく、妻と2人で十分業務がこなせているが、将来は、他士業との連携を強くして、事務所を大きくしていきたいという思いはある。

世を反映してか、相談事例で、突然会社を解雇された、どうしても会社に残りたいということで、地位保全の仮処分を申立たところ認められたというものがあった。最近のリストラでの人員整理というものは、本当に合理的な理由があるのか不明な場合があり、裁判になれば勝てるケースが多いと思われるが、勝って、会社に残っても・・・いろいろ問題が出てきてむずかしいと思われる。

それにしても、野村証券などは、「人員整理2000人」とリストラ策のトップに堂々とあげているが、人員整理される人の気持ちを考えると腹立たしいかぎりである。経営者が提示するリストラ策のトップに人員整理を出すなんて考えられない!

12、平成10101

仕事上、個人の人から受ける相談としては、相続に関連したものが多い。例えば兄弟間で遺産分割の協議がうまくできないとか、実印と印鑑証明書を渡してしまったため、いつのまにか単独名義で相続登記がされていたとか。

相続人間での遺産分割は、今までの生活(被相続人の面倒をみてきたとか、大学までいかせてもらったとか)が関連し、複雑な感情がからんでくるので、どろどろとした争いになりやすい。遺言の作成がまだまだ一般的ではないため、このたぐいの争いはなくならないだろう。

兵庫県の会報で、ある司法書士が提言されていたことで、立法論として、一人相続にしたらどうかというものがあった。

まず、被相続人の面倒をみている人、介護看護をしていた人が、すべてを相続する。数人いる場合は、家庭裁判所が「一人相続人」を決定するとか、相続人全員が「一人相続人」を選定し、戸籍の届出をする。それができないようであれば、家庭裁判所が決定するとか。遺産分割の調停での相続人間の憎悪むき出しの、やりきれない場面をみるにつけ、この調停制度の廃止も含めて考えてはどうかというものであった。「就寝の折の羊の数を数えるかわりに相続制度について考えてみました」ということである。

憲法の平等主義から、嫡出子と非嫡出子との相続分の差は違憲であるという考えが出てきている今日、むずかしい問題が多々あるように思われるが、一理あるなあとは思う。

zatudan.htm