この敷地にどんな物が建ちますか。
敷地には建物を建てるに当たり、色々な条件が有ります。
用途地域に依る建ペイ率、容積率、高さ制限、その自治体の条例等の規制もあります。
また建築物にも規制があり、敷地所在の役所に出向き、都市計画課や建築課で調査、指導を受けます。それぞれの規制をカバーして建物のボリュームが明らかになります。
それらを踏まえ、御施主様の要求と照らし合わせて検討していきます。
建物の坪単価いくらですか
建て売り、ハウスメーカーの坪単価と同じように算出は出来ませんが、今までの経験値で過去の仕様を参考に、おおよその坪単価は出ます。
しかし工務店により、仕入れの強い部分と苦手の部分が有るため、やはり幅が出てきます。そこを考慮しなくてはなりません。
先ずはいくらで、どのような物を建てたいのか。きちんと自分たちの予算を決めなくてはなりません。
工務店や建設会社が、坪単価がいくらと明確に謳っていても、オプションや追加工事で最初の坪単価は何だったのか。と言う事も多いようです。
坪単価の計算は、本体工事にキッチン、設備機器が入っていたり無かったり、外構、電気、ガス、水道が別だったり、比較することはとても困難な場合もあります。
建物本体にいくら、諸費用、付随する工事、家具、申請費用、税金・消費税も予算に入れなくては、はっきりとした予算は出ません。そこから、いくらの物が建てられるのか検討していきます。その部分が設計していく上でも大切な部分です。
「全て安く」と建て主様は希望しますが、職人さんの手間も安くしてしまっても良いのでしょうか。良い手でやった方が何十年と共に暮らす家ですから、家の寿命を考えたときに、やはり目先の単価より、丈夫な家を望むことを主眼に置いて欲しいと思います。
手間の違いは、建て売り住宅のような、詳細部分が決められていない工程と、御施主様の希望を詰め込んだ設計図を見ながら建てていく、職人さんの手間、これはかなり違います。手間とは、造っていく中で、考えたり工夫したりしていくことも加味されます。加えて慣れていると言うことも、大切なことです。しかし、もう少し効率よい工程にしていけば、もっと金額を押さえられる要素もあり工務店、職人さんの努力も必要です。
材料については、高ければ良いと言う物でもなく、安く良い物も市場には出回っております。つねに情報を仕入れつつ、柔軟に取り入れています。
ハウスメーカーの住宅展示場で見た物が、全国どこでも均一の物を提供してくれると思われがちですが、それこそ下請工務店や職人さんにより、まちまちなことを御存知ですか。
それより近くの地域工務店の建てた物を見た方が、明確な仕事内容を見ることが出来ます。
その坪単価のほうが、仕事に対し明らかです。
設計料はいくらですか。また、何時お支払いするのですか
総工事価格の７％〜１２％としておりますが、ローコスト住宅の場合は、建設費用を下げる努力をします。それに伴い設計料が下がると言う事は、厳しい物があり、少し％が高くなります。
初回もしくは数回打ち合わせの後、設計委託書、請け書を交わします。
また、お互い本気になるため、着手金を頂いております。
基本プラン数案を提出し、何度も話し合いをして1案に絞り込み、見積もりの取れる図面を完成します。同時に建築確認の申請をし、確認を取得した時点で70％の設計監理料を
頂いております。その後は上棟時、受け渡し時となります。
外断熱と内断熱の違い
外断熱は家全体を囲むように断熱材を張り付けます。柱などの熱橋までも包み込むので、断熱効果は高なります。しかし金額も張りますので、予算の配分も考えなくてはなりません。
断熱材により壁が厚くなり、要求の床面積が敷地に対しギリギリの場合は、厳しくなります。
部分的に外断熱にするなど工夫をする事も有ります。内断熱は柱と柱の間に、断熱材を張り付けていきます。在来の工法で、内断熱でも断熱効果の高い、様々な素材の物も開発されています。断熱材は、冬の寒さに対するばかりでなく、夏の暑さ対策のうえでも必要です。
ＯＭソーラーの家の場合、冬の暖かさは太陽の恩恵にあずかれるのですが、夏の暑さは積極的に取り込み捨てて行くので、そこで夏の暑さ対策が必要です。
地域によっては内断熱で、充分だと思います。心配で有れば、断熱材を依り厚く、機密性の高い物にしたら断熱効果は期待できます。
また近頃は、グラスウールがいけないと本などに書かれ、あたかも今までの材料が、良くないように言われていますが、それが大きな問題となり、その資材の使用を禁止されてはいません。ひどくなった事例で、濡れてカビが生えたと言う報告も、よっぽどひどい施工会社が、実務を怠ったあげくに起きた事を、ほぼ皆このようになるかのごとく書きたてています。
新たな断熱材を造り、売ろうとするメーカーが書いている事も有るので、余り情報に振り回される事の無いよう、充分な話し合いがもてる設計事務所に、依頼される事が納得のいく建物を造る早道だと思います。
断熱材については、地域による、予算による、敷地の条件による等複合的です。
その地域に合った工法や、家の寿命が延びる物を確実に選択出来る事を望みます。
建築条件付きの敷地に設計は出来ますか
Ｑ，新松戸に気に入った土地を見つけ購入したいと思っているのですが、建築条件付きの土地です。先方は気に入った建築家に依頼し、設計や監理を依頼してもいいと言っていますが、貴社に依頼しても引き受けていただけますか？建築条件付の土地だと仕事がやりにくく断られるのことが多いと聞いたので。返答よろしくお願いします。
Ａ．かなりむずかしいと思います。
- 建築請負契約を売り主（不動産業者）の指定業者で行う事に問題があります。
図面を見ることが出来る業者なのか、また図面通りに出来る職人がいるのか、工事金額に関しても自由度が低いのでは・・・など、色々問題が起こりうる事が懸念されます。
- 3ヶ月で色々な希望を図面に表し「建築確認」も取り、工事契約まで行うことは時間的に難しいと思います。
期日が守られなければ契約破棄と言うことにもなりかねません。
不動産業者に儲けの一部を先に渡し「条件を外す」と言う方法も有ります。
細かな条件を聞かずに大まかな返事で済みません。ご検討下さい
築３０年の戸建中古住宅を購入する予定です。建物はRC造りであり、可能であればリフォームをしたいと考えております。
「今後建物が使えるか」の基準を何処に置くかですが、築３０年となりますと
現行、耐震設計基準の一世代前の設計基準により設計された建物になります。
耐震設計の安全率をどの位見てあるかを判断しなければなりません。
所謂耐震診断をする事により判断する事になります。
これは、ほぼ新たに現行法規による構造設計をする作業に等しい事になります。
その後、既存建物の構造図、構造計算書等が有れば、その診断結果と比べ判断がつきますが、
それらが無いとなりますと、コンクリートの中の鉄筋等を探知機等を駆使して調べ無くてはなりません。
「今後建物が使えるか」を現行法規による構造の安全を確認、確保するとすれば上記の事をやらなければならないと思います。いやいや旧基準の設計は承知の上で、となると話しは別ですが。
土地+建物込み5,000千万以内で、一戸建て建築を考えております。我々でも建築家さんで家が建てられるでしょうか？(３0代前半のご夫婦）
土地の位置・建物の規模次第では可能な金額だと思います。ここからは仮定の話になりますが、家族4人のお住まいだとすれば延べ床面積３０〜３２坪有ればとりあえず充分です。 それに必要な土地の面積は、建ペイ率・容積率の条件の厳しい土地として（５０％・１００％）３０〜３２坪有ればいいと言うことになります。（４ｍ以上の幅の道路に接するのが条件です） 建物が設計監理料込みでおおよそ２４，７５０千円〜２６，４００千円土地代が２２，８５０千円（７６１．６千円/坪）〜２１，２００千円（６６２．５千円/坪）
消費税２，５００千円 合計５０，０００千円となりますが、不動産取得税・登記費用・その他資金に融資を受けられるとするとその諸費用を含め大雑把ですが別途200万円位必要です。
大まかなお答えで申し訳有りません参考に成れば幸いです。
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